Izbor parcele za izgradnju kuće

Kupiti zemljište samo po niskoj ceni znači osuditi se na dugoročno prevazilaženje više od deset ozbiljnih problema. Ovo se takođe odnosi na poteškoće sa zakonitošću transakcije. Šta tražiti prilikom kupovine zemljišne parcele za izgradnju stambene zgrade, razmotrićemo detaljnije.

Veličine tipičnih letnjih vikendica u većini slučajeva su 5-6 hektara. To su kvadratne ili pravougaone zemljišne parcele koje prodaju država, lokalne vlasti i drugi vlasnici (građani Rusije i kompanije). U urbanim uslovima sa znatno većom gustinom naseljenosti, parcele preostale nakon rušenja starih kuća i drugih vrsta objekata mogu biti 1-5 hektara. Zemljišne parcele, na kojima su ranije izgrađene 2-3 stambene zgrade sa zajedničkim dvorištima, uopšte mogu imati proizvoljnu površinu, na primer 2,2 ara (10x22 m).

Ako ste dobili trouglastu (na skretanju) ili neujednačenu četvorougaonu parcelu, onda mogu nastati poteškoće sa izgradnjom stambene zgrade (kuće za stalni boravak). Ima smisla srušiti stvarnu cenu prodavca takvog sajta, na primer, za 30%, opravdavajući takav "pad cene" u nestandardnom obliku.

Нека буде, na primer, postoji deo u obliku pravouglog trougla, čiji su kraci 10 i 50 m. Površina pravougaonika sa takvim stranicama bila bi jednaka 500 m2 (5 ari). Recimo da ste dobili trouglasti presek sa stranicama od 50 m. Hipotenuza takvog trougla bi bila 51 m. Površina je 2,5 jutara. Na takvom mestu bi bilo teško izgraditi, recimo, kuću dimenzija najmanje 10x10 m – graditelj (i vlasnik) bi izašao van njenih granica. Zbog toga bi vlasnik morao da učini kuću uskom, na primer, 4x8 m, a ostatak površine prilagodi za baštu, povrtnjak i pomoćne prostorije - prema savremenim standardima za seosku i prigradsku izgradnju, kuća ne bi trebalo da bude neposredno uz granicu susedne parcele.

Izgradnja će se isplatiti na kamenitim i černozemnim zemljištima, koja su fiksna. Glineno brdo, koje može, na primer, da „ispuzi“ tokom dugotrajnih pljuskova ili visoke vode u planinskim rekama, neće izdržati strukturu - „odlebdeće“ sa njom. Takođe ne možete graditi kuću na peščanom tlu, na primer, ako su to pustinjske dine - pokretni pesak koji migrira sa mesta na mesto može jednostavno da ga popuni.

Nivo podzemnih voda ne bi trebalo da prolazi u neposrednoj blizini zemljine površine. Visok nivo pojave podzemnih voda predstavlja opasnost za temelj - neće biti moguće potpuno vodonepropusno od njega, a kuća će se smatrati poplavljenom odozdo, što će u velikoj meri otežati njenu preprodaju.

Ovde je ispravnije pitati gde je nemoguće (nije dozvoljeno) graditi. Takva zemljišta uključuju:

1. teritorija puteva - ovo uključuje autoputeve i železničke pruge, uključujući njihove nasipe;
2. zemljište dodeljeno za višespratnu stambenu ili industrijsku izgradnju;
3. teritoriju u blizini aerodroma, stadiona, benzinskih pumpi ili drugih objekata od društvenog značaja;
4. mesta ispod dalekovoda, područja autoputeva (cevovodi, električni i signalni kablovi);
5. zemljište nezakonito zaplenjeno na teritoriji Ruskog šumskog fonda;
6. zemlje nezakonito odsečene od suseda;
7. strateške visine date telekomunikacijama, vojnim objektima i još mnogo toga;
8. smeće i nuklearne, vojne deponije;
9. delovi zemljišta u blizini groblja ili na njihovoj teritoriji;
10. teritorija postrojenja za tretman postrojenja i fabrika;
11. pojasevi zemljišta bliže od 200 m od obale reka, jezera i rezervoara, mora i okeana.

Zemljište pogodno za izgradnju seoske kuće ili seoske kuće mora biti dostupno iz obližnjih gradova i naselja. Izgradnja kuće na ivici šume, čak i ako je dobijena dozvola Šumskog fonda RF, malo je verovatno da će biti za stalni boravak - osoba je društveno biće. Niko neće bukvalno želeti da bude odsečen od ostatka sveta ako ova osoba nije pustinjak. Ipak, od svake hiljadu – ili desetine hiljada – postoji neko ko želi da kupi zemljište za izgradnju kuće, na primer, u napuštenom selu, koje se još uvek nalazi na katastarskoj karti kao zemljište naselja, a selo nije zvanično i prisilno preseljeni.

Drugi primer je rasprostranjena prodaja starih seoskih kuća male veličine (do 20 m2).čiji su vlasnici stariji ljudi od 70 do 90 godina, praktično nemaju snage da vode svoje domaćinstvo. Prodaju ova imanja, sele se u grad. Ova kategorija starih stanova, uglavnom izgrađenih na teritoriji dacha neprofitnih partnerstava u sovjetsko doba, od 2020. godine, često se trguje u rasponu od 200-500 hiljada rubalja.

Dacha "sekundarno stanovanje" na tržištu sada dobija posebnu vrednost - u 2020. često košta ne više od nekoliko stotina hiljada rubalja. DNT i SNT, na čijoj teritoriji se nalaze ove kuće, često se nalaze u neposrednoj blizini malog grada, regionalnog centra - samo nekoliko ili nekoliko desetina kilometara. Pre svega, obraćaju pažnju na autobusku liniju između regionalnih centara i / ili regiona, gde god da se nalazi ovo ili ono prigradsko naselje. Ako je u blizini autoput, u blizini je autobuska stanica, onda ćete bez problema stići do grada, a da ne govorimo o pronalaženju posla u njemu. Naravno, autobusi se mogu usporiti bilo gde, ali neće svaki vozač pristati da stane - to je suprotno saobraćajnim pravilima. Bez obzira da li imate automobil, motocikl, moped, električni skuter ili bicikl, problem transporta je u velikoj meri rešen.

Ne vredi kupovati parcele na izgubljenim ili neizgrađenim mestima. Često se dešava da određeni vlasnik (pravno lice) prodaje parcele, ali razvoj teče otežano – možda se za godinu-dve „izgradi” samo jedan stanovnik. Neki ljudi kupuju parcele po početnoj ceni i preprodaju ih za 1,5-2 puta skuplje. Na primer, parcele su u početku prodate po ceni od 100 hiljada rubalja. po sto kvadrata, a novi vlasnici će ih šest meseci kasnije preprodati za 150-200 hiljada za istih sto kvadrata. A ako se preprodaja odloži do 10 godina, cena standardnog sajta od „petstotina” može skočiti daleko preko milion rubalja.

Ako ste u DNT-u izgrađenom pre 20-50 godina našli odgovarajuće jeftino „sekundarno stanovanje” od nekog starog vlasnika, onda, nakon što ste proverili lokaciju (i strukturu) da li postoje problemi sa zakonom i mogućnost zaloga, uverite se da postoji nema posebnih problema "na mestu", ima smisla kupiti ga. Cene za takvo "sekundarno stanovanje" su više nego demokratske i počinju od 100-150 hiljada rubalja.

Proverite da li je moguće priključiti na struju, vodu i gas. Ako je DNT (ili vikend naselje, KP) relativno nov ili još nije u potpunosti izgrađen, postoji aktivan razvoj njegove teritorije, onda bi sve tri vrste komunikacija trebale biti pogodne tamo. Teritorije sela (ne mešati sa dacha naseljima), pored vodovoda, mogu ponuditi i priključak na opšti kanalizacioni sistem (odvod koji prolazi ispod ulice).

Kvalitet komunikacija, uprkos blagovremenim popravkama i održavanju u prvobitnom stanju, trebalo bi da bude najbolji. Čak iu novim dacha naseljima, osnovanim pre nekoliko godina, postoje slučajevi kada se svetlo gasi svake nedelje na dan ili više. Razlog je pljusak, uragan, moguće i snežne padavine. Komunalije koje opslužuju okružnu elektroenergetsku mrežu odnose se na bezbednost: ako se žica pokvari na autoputu, može doći do ozbiljnog kratkog spoja. Otpala žica postaje izvor curenja struje i napona koraka okolo: nemoguće je bezbedno doći do mesta prekida bez isključivanja linije od najbližeg distributera koji napaja ovaj dalekovod (6 ili 35 kilovolti).

Važna je i blizina grada: ako je određeni DNT priključen na isti transformator (110-35 kV), iz kojeg se napajaju kvartovi stambenih zgrada u blizini grada, onda česti nestanci struje nisu strašni. Činjenica je da se u istom delu grada, po pravilu, nalaze prodavnice, apoteke, banke i pošta, pijaca, fabrika ili industrijska zona; zaustavljanje svih ovih objekata na pola dana ili više je nepoželjno. Ako je dacha naselje deo seoskog naselja ili je značajno udaljeno od gradova i sela, onda su nestanci struje mnogo češći. Prilikom kupovine placa raspitajte se kod komšija o mogućim problemima sa strujom i gasom.

Drugi problem je nedovoljna gasifikacija vikendice. Tačka za distribuciju gasa može se nalaziti pola kilometra ili više od lokacije koju ste odabrali, a niko od najbližih (eventualno vaših budućih) suseda nije priključio gas, a cev ne ide niz ulicu. Novi priključak na gas, po cenama iz 2020. godine, košta od 300 hiljada do milion rubalja. Može se 10 i više godina čekati na olakšice zakonodavca, što će omogućiti da se oslobodimo previsoke cene gasifikacije budućeg doma.

Snabdevanje vodom je poslednji odlučujući faktor. Ako vod iz uličnog (seoskog) vodovoda ulazi u lokaciju kupljenu za izgradnju nove privatne kuće, onda se voda plaća vodomerom. Ako se lokacija nalazi na brdu (brdu), a nema vodosnabdevanja, onda će ovo brdo primorati novog vlasnika da buši ne 15-20, već svih 35-40 metara duboko - podzemni vodonosnici se nalaze na različitim dubinama . Za ispumpavanje vode biće vam potrebna i nekoliko puta snažnija pumpa, koja podiže vodu na takvu visinu i zakopava se do 4 m od površine zemlje. Zabranjeno je kopanje podruma za pumpnu stanicu (i druge namene) dublje od 5 m - na osnovu relevantnog zakona o zaštiti podzemlja. Ako u blizini ima reka ili potok, nivo vode može biti veći nego što ste očekivali. Ovo će olakšati potrošnju vode.

Pre nego što izaberete zemljište, trebalo bi da proverite njegovu pravnu čistoću.

1. Nedostatak podataka o prenosu za potrebe javne izgradnje. Lokalitet ne sme biti deo teritorije predviđene za izgradnju puteva, parkinga, aerodroma, fabrika i fabrika, stambenih zgrada, stadiona i drugih objekata koji predstavljaju javne potrebe.
2. Nedostatak podataka o teretima: za prisustvo kolaterala kredita, hapšenje i drugo. Novi vlasnik mora da sklopi posao sa starim preko notara. Potonji neće dati zeleno svetlo za prodaju ako postoje pojedinačni tereti povezani sa prethodnim vlasnikom.

Ovi podaci se mogu zatražiti na veb stranici MFC-a, Rosreestr-a, ili možete lično zahtevati sve dokumente o vlasništvu od vlasnika pre kupovine sajta. U nekim slučajevima, novi vlasnik može da upiše vlasništvo nad zemljištem koje se graniči sa njim, ali ne pripada dači partnerstvu ili drugom vlasniku, kao i da nije dato od strane države ni za kakve potrebe - na primer, kada su susedne parcele zarasle. i pretvorio se u nešto između šume i pustoši...